Jedes Projekt erfordert eine spezielle Vorgehensweise
Je nachdem, welcher dieser unten aufgeführten Faktoren beim Projektstart vorhanden ist, ergeben sich verschiedene Vorgehensweisen.
Idee sucht Kapital und Standort
Diese Variante kommt z. B. beim Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten usw. zum Tragen. Hier gibt es in der Regel eine ausgereifte Projektidee, eventuell in der Form des Franchisings, und es werden Investoren sowie geeignete Standorte für diese Projekte gesucht.
Standort sucht Idee und Kapital
Hier wird ein bestehendes Grundstück, zum Beispiel neugeschaffene Gewerbegebiete oder Grundstücke, die von Industrieunternehmen verlassen werden eine neue Nutzung sowie eine Immobilienfinanzierung gesucht.
Kapital sucht Idee und Standort
Diese ist zum Beispiel bei Immobilienfonds oder Versicherungen, oder Private Investoren, die über umfangreiche Mittel verfügen und diese in geeigneten Objekten investieren wollen, der klassische Fall.
Projektinitiierung
In dieser Phase werden die notwendigen Voraussetzungen für die Projektentwicklung geschaffen. Wie oben erwähnt, ist zunächst oft nur ein Faktor vorhanden – Idee, Standort oder Kapital. In der Projektinitiierung müssen zunächst die fehlenden Faktoren bearbeitet werden. Dieser Vorgang ist für die drei genannten Modelle jeweils grundlegend verschieden.
Anschließend muss mit möglichst geringem Aufwand eine Grobkonzeption des Projektes erstellt werden; da in der Phase noch nicht sicher ist, ob das Projekt überhaupt realisiert wird. Auf dieser Grundlage wird nun eine einfache Projektentwicklungsrechnung durchgeführt. Man unterscheidet Frontdoor-Approach und Backdoor-Approach.
Frontdoor-Approach
Beim Frontdoor-Approach geht man von den voraussichtlichen Kosten aus und ermittelt daraus eine erforderliche Mindestmiete. Die ermittelte Miete muss dann marktgerecht, d.h. realistisch am Markt erzielbar sein, sonst ist die Vermarktung gefährdet und das Projekt unwirtschaftlich.
Backdoor-Approach
Bei dem Backdoor-Approach geht man von einer marktüblichen Miete aus und errechnet daraus die maximalen möglichen Gesamtkosten. Da die Baukosten in der Regel nicht wesentlich beeinflusst werden können, ergibt sich daraus letztlich ein Maximalpreis, der für das in Aussicht genommene Grundstück geboten werden kann. Der Backdoor-Approach liefert also eine Verhandlungsbasis für die Kaufverhandlungen, mit dem Grundstückseigentümer. Im Rahmen der Projektentwicklungsrechnungen werden regelmäßig auch verschiedene Finanzierungsszenarien verglichen (die Projektfinanzierung), da der Anteil und die Konditionen der Fremdfinanzierung maßgeblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts haben kann.
Immobilienprojekte bedeuten eine langfristige Kapitalbindung
Beiden Ansätzen sind die auch im Rahmen der Immobilienbewertung als Residualwertansatz diskutierten Schwächen inhärent, da zahlreiche Faktoren auf Schätzwerten beruhen und alleine oder in Kombination zum Verfehlen des prognostizierten Ergebnisses führen können. Hinzuweisen ist auf die Tatsache, dass jede Art von Immobilienprojekt oder reinem Grundstücksprojekt eine langfristige Bindung von erheblichem Kapital in einem zyklischen Markt bedeutet. Zur Initiierungsphase gehört schließlich auch die Sicherung des in Frage kommenden Grundstücks, z. B. durch eine Kaufoption oder einen aufschiebend bedingten oder rückabzuwickelden Kaufvertrag.